Combien vaut une entreprise de diagnostics immobiliers ?

Évaluer une entreprise de Diagnostics immobiliers n’est pas une opération « simple et rapide »,  pour laquelle il suffit de prendre les derniers bilans et prendre un multiple du résultat net ou de l’excédent brut d’exploitation.

Voici les éléments principaux qui font la valeur d’une entreprise de diagnostics immobiliers :

  1. Sa rentabilité
  2. Son marché
  3. Son organisation
  4. Ses spécificités

Vous trouverez ci-dessous plus de précisions sur ces points, et si vous souhaitez avoir une estimation individualisée (et gratuite) parce que vous envisagez de vendre votre entreprise de diagnostic, il suffit de nous contacter !

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La rentabilité dans le calcul de la valeur d’une entreprise de diagnostics immobiliers

S’il ne suffit pas de prendre les derniers bilans et prendre un multiple du résultat net ou de l’excédent brut d’exploitation,  ces indicateurs restent évidemment importants dans le cadre de la cession d’une entreprise de diagnostics immobiliers.

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En l’occurrence, la réelle difficulté réside dans la pertinence de ces indicateurs, et leur retraitement.

La rémunération du gérant est un bon exemple : si celui-ci décide de ne quasiment pas se rémunérer en salaire pour ne toucher que des dividendes, il fait un choix de gestion qui gonfle particulièrement son résultat net et son EBE et qui doit donc être retraité pour la valorisation de l’entreprise de Diagnostics immobiliers.

Il existe bien des points à étudier pour faire les retraitements nécessaires et enfin aboutir à des indicateurs pertinents qui entreront, par pondération, dans le calcul de la valeur d’une entreprise de diagnostics immobiliers.

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Le marché dans le calcul de la valeur d’une entreprise de Diagnostics immobiliers

Le marché intervient de manière indirecte dans la valorisation d’une entreprise de Diagnostics immobiliers : selon la position de l’activité dans son cycle, la valeur des actifs d’une entreprise de diagnostics immobiliers peut évoluer fortement.

Dans un marché en croissance, les clients de l’entreprise de Diagnostics immobiliers ont une valeur, mais aussi son équipe, ses outils, sa capacité à absorber du volume, etc.

Dans un marché en décroissance, la valeur de ces mêmes actifs peut être amoindri voir même devenir une charge réduisant la valeur de l’affaire.

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Après un creux de vague sur un marché de l’immobilier atone jusqu’en 2012, le marché français du diagnostic immobilier connaît depuis 5 ans une croissance importante (+10,4% en 2013, +15% en 2014, +18,4% en 2015, +9,2% en 2016, +16% en 2017). Selon Xerfi, ce boom du secteur s’explique essentiellement par deux facteurs favorables. Le premier tient à l’allongement de la liste des diagnostics obligatoires, le second au retour des acheteurs de biens immobiliers. « A moyen terme, l’entrée en vigueur des diagnostics gaz et électricité à la location et de mesure de la qualité de l’air dans les établissements scolaires et les crèches soutiendront le chiffre d’affaires des diagnostiqueurs.»

Ceci étant, Xerfi anticipe un ralentissement de l’activité à moyen terme : « après une année 2018 en hausse de 10%, la progression de l’activité va toutefois se tasser au rythme de 6% par an en moyenne en 2019 et 2020 ». Ce tassement anticipé devrait intervenir « en raison d’un léger recul des transactions immobilières ». Ce ralentissement de l’activité devrait s’accompagner d’un tassement de la rentabilité, « compte tenu des fortes pressions tarifaires dans les activités liées au dossier de diagnostic technique dans le logement mais aussi de la forte augmentation des frais de personnel. »

Source : https://www.xerfi.com

Par exemple, la cession d’une entreprise de diagnostics plutôt orientée B to B bénéficiera d’une valorisation proportionnellement plus importante, car les marges y sont souvent plus élevées.

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L’organisation dans le calcul de la valeur d’une entreprise de Diagnostics immobiliers

L’organisation d’une entreprise est un point clé de sa valorisation. Il est nécessaire d’identifier les forces et les faiblesses qui feront qu’une entreprise de Diagnostics immobilier un investissement pertinent ou non, selon le profil de l’acquéreur.

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Par organisation on entend différents aspects de ce qui fait l’entreprise, qui va donc dépendre de l’entité. Mais voici quelques exemples :

La place du gérant : le gérant est-il omniprésent dans l’activité ? A-t-il mis en place un « middle management » qui va savoir faire tourner la boutique en son absence ? A-t-il un rapport direct voir personnel avec les clients, fournisseurs, partenaires principaux ?

Le gérant est souvent au centre de son organisation, ce qui, à son départ, risque de fragiliser l’organisation.

La gestion des ressources humaines : une organisation où chaque salarié dispose d’un binôme pouvant tenir son poste en cas d’absence ou de départ sera nettement plus valorisée que lorsqu’un salarié est indispensable au bon fonctionnement de l’affaire.

Et bien d’autres cas sont envisageables.

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Les spécificités de l’entreprise dans le calcul de sa valeur

Quel que soit le secteur d’activité, il est rare que deux entreprises concurrentes soient réellement identiques. Elles peuvent travailler avec les mêmes clients, les mêmes fournisseurs, les mêmes produits ou services, elles seront toujours différentes car gérées par deux dirigeants différents, avec des salariés différents.

Par définition il est impossible de lister des spécificités à considérer pour déterminer la valeur d’une entreprise de Diagnostics immobiliers.

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On peut néanmoins donner quelques exemples :

La dépendance client : certains clients ou donneurs d’ordre de l’entreprise de Diagnostics immobilier représentent-ils une part significative du chiffre d’affaire ? La valeur de l’entreprise sera forcément impactée si un client représente 30% du chiffre d’affaires, car le perdre (tôt ou tard) modifie complètement la valeur de l’affaire.

Les contrats existants : dans le même cas, la présence d’un contrat pluriannuel pourra rassurer l’acquéreur et faire remonter la valeur intrinsèque de l’entreprise. Les contrats-cadre sont un plus, car ils concrétisent un engagement mutuel, mais ne constituent pas toujours une garantie sur le moyen terme.

La trésorerie : le BFR est-il couvert ? L’entreprise utilise-t-elle la Dailly ou l’escompte pour couvrir ses besoins ? Etc.

Le matériel : l’entreprise dispose-t-elle de tout le matériel nécessaire ? Est-il récent ou faut-il prévoir de le renouveller procahinement ? Combien de machine plomb (assez onéreuses) ?

Et bien d’autres spécificités sont envisageables, tout dépend de l’entreprise elle-même.

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